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关于印发《西安曲江新区租赁型保障房管理实施细则(试行)》的通知

各有关(部门)单位:

《西安曲江新区租赁型保障房管理实施细则(试行)》已经20151028日管委会主任办公会议审议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

特此通知。

 

 

西安曲江新区管理委员会

20151113

 

 

西安曲江新区租赁型保障房管理实施细则

(试行)

 

第一章   

第一条  为完善西安曲江新区住房保障体系,规范租赁型保障房管理行为,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔201145号)、《陕西省保障性住房管理办法(试行)》、《西安市租赁型保障房建设管理实施办法(试行)》等文件精神,结合西安曲江新区实际,制定本细则。

第二条  本细则适用于西安曲江新区核心区规划建设范围内,纳入西安曲江新区租赁型保障房建设规划、计划的租赁型保障房的分配、运营、监督、管理。

第三条  西安曲江新区住房保障管理部门(以下简称区住房保障部门)负责租赁型保障房的规划、计划、统筹和协调工作。区住房保障部门成立之前,相关职能暂由西安曲江新区住房保障工作领导小组办公室行使。

西安曲江新区管理委员会人事劳动社会保障、经济发展、财政、国土、规划、建设、社会事务管理、征地拆迁及人才服务等部门按照各自职责分工做好租赁型保障房的相关管理工作。

第二章 申请条件及资格审核

第四条  取得西安曲江新区租赁型保障房租赁资格的,可以租赁纳入曲江新区管理的租赁型保障房。

第五条  西安曲江新区租赁型保障房应以已婚家庭、单亲家庭和单身人员为基本申请单位。每个申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员为申请人,其他家庭成员为共同申请人。共同申请的家庭成员是指与申请人具有法定的赡养、抚养、收养关系,且在西安市城六区共同生活的人员。

第六条  西安曲江新区租赁型保障房的供应对象为区内用人单位就业人员(以下简称区内职工)、城镇家庭。

(一)区内用人单位是指,注册地或财税关系在西安曲江新区范围内的国家机关、事业单位、企业、个体经济组织、民办非企业单位、社会团体等。

(二)区内职工是指,在西安曲江新区有稳定职业,与区内用人单位存在劳动关系的人员。

(三)城镇家庭是指,申请人具有西安曲江新区范围内居民户籍(不含在校大中专学生)或具有西安曲江新区居住证,在西安市连续缴纳社会保险半年以上、持有西安市城六区营业执照和税务部门完税证明1年以上、从事个体生产经营1年以上等情形之一的家庭。

第七条  申请西安曲江新区租赁型保障房租赁资格可为区内职工申请、城镇家庭申请。已取得西安曲江新区租赁型保障房租赁资格的单身人员还可申请个人合租。

(一)区内职工申请的,本人为申请人,其他家庭成员为共同申请人。已婚的区内职工,不与配偶在西安市城六区共同居住的,其配偶可不作为共同申请人。

(二)城镇家庭申请的,需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人,其他家庭成员为共同申请人。申请人已婚的,其配偶必须作为共同申请人。

(三)无共同申请人的家庭(人员)在取得西安曲江新区租赁型保障房租赁资格后,可申请个人合租。申请个人合租的,单套租赁型保障房合租人数不超过4人,合租各方须为同性且达成合租协议,同时需确定1名合租人作为租赁型保障房租赁的全权代理人。

第八条  申请西安曲江新区租赁型保障房租赁资格,应符合以下条件:

(一)住房标准

在西安市城六区范围内,申请人及其共同申请人的人均住房建筑面积低于规定标准,居住在危险房屋或不具备基本生活设施等不适合居住的房屋的除外。

已婚的区内职工,配偶不作为共同申请人的,其配偶的现有住房视为申请人的现有住房。

申请人及其共同申请人在西安市城六区未享受任何形式的住房保障,且未正在申请任何形式的住房保障。

(二)下列住房面积认定为现有住房面积:

1.西安市城六区私有住房(含已签订购房合同尚未入住或办理权属登记的住房);

2.西安市城六区承租的公有住房(直管公房、自管公房);

3.西安市城六区已达成拆迁补偿安置协议的安置住房,或采取货币补偿方式达成拆迁补偿安置协议不超过3年的原住房面积;

4.其他实际取得的住房。

(三)收入标准

自提出申请上月起,前12个月内,申请人及其共同申请人的人均可支配收入低于西安市雁塔区上年度城镇居民人均可支配收入,两人家庭收入标准上浮10%,单身人员收入标准上浮20%

西安市雁塔区上年度城镇居民人均可支配收入依西安市统计局的评估文件为准,于公布的次日予以调整。

(四)资产标准

1.申请人及其共同申请人名下有商业用房或汽车等资产的,单价不超过规定标准。

2.申请人及其共同申请人名下有公司或出资股份的,注册(参股)资金不超过规定标准。

第九条 申请人应符合的条件

(一)区内职工应符合下列条件

1)申请人年满18周岁,具有完全民事行为能力,在西安曲江新区有稳定工作和收入,具有租金支付能力;

2)申请人与区内用人单位签订不短于1年的劳动合同,按规定无需签订劳动合同的国家机关、事业单位职工除外。

2.城镇家庭应符合下列条件

1)申请人年满18周岁,具有完全民事行为能力;

2)申请人具有西安曲江新区居民户籍(不含在校大中专学生);或具有西安曲江新区居住证,在西安市连续缴纳社会保险满6个月、持有西安市营业执照和税务部门完税证明1年以上、从事个体生产经营1年以上等情形之一。

第十条  申请西安曲江新区租赁型保障房租赁资格应提交的资料如下:

(一)必备资料

1.《西安曲江新区租赁型保障房租赁资格申请审核表》;

2.申请人及其共同申请人签字的申请承诺及授权委托书;

3.申请人及其共同申请人身份证;

4.共同申请人中未成年人的出生证明或独生子女证;

5.申请人及其共同申请人的收入证明(有工作单位的由工作单位出具;无工作单位的无需提供);

6.户籍或居住证地址在西安市城六区的申请人及其共同申请人的现有住房证明(有工作单位的由工作单位出具;无工作单位且户籍不在人才交流中心的由户籍或居住证地址所在社区或村委会出具;无工作单位且户籍在人才交流中心的,无需提供);

7.婚姻状况证明(已婚的,提供结婚证;离异的,提供离婚证、法院民事调解书、判决书或离婚协议档案;丧偶的,提供丧偶的死亡证明);

8.申请人及其共同申请人名下有公司或出资股份的,需提供营业执照及股权书;

9.申请人及其共同申请人名下拥有机动车辆的,需提供车辆购买发票、行驶证和车辆产权证书。

(二)区内职工申请的,除本条规定的必备资料外,需同时提供以下资料:

1.所在用人单位未纳入《曲江新区区内用人单位名录》的,提供:营业执照、法人登记证、税务登记证、组织机构代码证;

2.劳动(聘用)合同,或国家机关、事业单位人事部门出具的工作证明(工作证明需说明劳动关系起止时间)。

(三)城镇家庭申请的,除本条规定的必备资料外,应同时提供以下资料:

1.社会保险缴纳证明(区级以上社保部门出具)、营业执照和完税证明、从事个体生产经营的证明(经营地社区或村委会出具)其中之一;

2.申请人及其共同申请人的户口簿、户籍卡、居住证之一,持户籍卡的应同时提供户籍所在地派出所出具的户籍证明。

(四)审核部门可根据实际情况要求申请人提供除本条第一、二、三款规定的其他材料。

(五)本条规定材料属证明的提交原件;属证件、证书、合同或票据的提交复印件,并提供原件核对。属单位证照的,提供加盖持证单位公章的复印件即可。

第十一条  西安曲江新区租赁型保障房租赁资格的申请审核程序按本条规定执行。

(一)申请

1.区内职工申请的

申请人向用人单位提出书面申请,并提交相关材料。

2.城镇家庭申请的

申请人向户籍(居住证地址)所在地社区或村委会提出书面申请,并提交相关材料。申请人户籍在西安曲江新区人才交流中心(以下简称人才交流中心)的,向人才交流中心提出书面申请,并提交相关材料。

(二)受理:受理单位于4个工作日完成调查、公示和信息录入并将审核资料及信息上报初审单位。

受理单位收到申请人的申请材料后,对申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当场一次性告知申请人需补正的全部内容。申请资料齐全并且符合法定形式的,即时公示3日,并在公示期内采取入户调查、单位核查、邻里走访等方式调查核实,调查属实的,填写调查意见,在1个工作日内完成申请、调查、公示信息录入并将信息及纸质资料上报初审单位。

1.区内用人单位和村委会受理的

受理单位只负责调查、公示工作,信息录入工作由对应的初审部门完成。受理单位完成调查、公示工作后,上报其对应的初审单位。在其初审单位未正式确定之前,初审工作暂由西安曲江新区管理委员会房地产管理局负责。

2.社区受理的

受理申请的社区完成调查、公示和信息录入工作后,上报西安曲江新区管理委员会社会事业局。

3.人才交流中心受理的

人才交流中心完成调查、公示和信息录入工作后,随后对其进行初审。

(二)初审:初审单位于5个工作日完成审核和信息录入并将审核资料及信息上报复审单位。

初审单位收到初审资料后,核对资料是否齐全、是否符合要求,对调查意见有异议的进行调查落实。经初审不符合申请条件的,应书面告知受理单位;经初审无异议或异议不成立的,填写初审意见,并将信息及审核资料上报区住房保障部门复审。

区内用人单位和村委会受理的,初审单位应自收到申请材料起1个工作日内完成申请、调查、公示信息的录入工作。

(三)复审:复审单位于11个工作日完成公示、审核和信息录入工作后将复审意见逐级返还申请人。

区住房保障部门收到审核资料后,即时公示3日,同时将申请人相关信息上报西安市住房保障中心联审;核查资料是否齐全、是否符合要求。3个工作日完成。

区住房保障部门取得西安市住房保障中心反馈的联审信息后,结合联审结果信息,对初审意见、本级公示有异议或联审不符合条件的进行调查落实。经复审不符合条件的,应书面告知初审单位;经复审符合条件的,填写复审意见并逐级返还申请人。8个工作日完成。

(四)异议处置

申请人对审核结果有异议,可以向区住房保障部门申请复核。区住房保障部门应当会同有关部门进行复核,并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

第十二条  《西安曲江新区租赁型保障房租赁资格申请审核表》自复审意见出具之日起有效期两年,期满未享受住房保障的需重新申请。

第十三条  西安曲江新区范围内各类企业或机构投资建设的租赁型保障房,可优先保障本单位的职工,保障对象资格由房屋所有权单位审核,报区住房保障部门备案后执行。

第三章 配租管理

第十四条  租赁型保障房配租遵循公开、公平、公正的原则,在综合考虑保障对象的住房困难程度、收入水平、申请顺序、保障需求的基础上,实行轮候制度。

第十五条  有下列情形之一的特殊申请人,在轮候时予以优先保障:

(一)享受城镇最低生活保障和低收入保障的家庭;

(二)孤寡老人或共同申请人中有属于残疾、重点优抚对象的;

(三)申请人及其共同申请人中有获得市级及市级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的;

(四)申请人及其共同申请人中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功及以上的;

(五)西安市政府、西安曲江新区管理委员会规定的其他情形。

第十六条  租赁型保障房项目首次配租按照以下程序进行:

(一)公告:区住房保障部门通过媒体公布租赁型保障房房源公告,内容包括房屋位置、数量、结构、房型、租金标准及配租时间、地点、方式、程序、要求等。

(二)登记:取得租赁资格的申请人持相关手续到规定的地点办理登记手续。

同一用人单位有不少于2名符合条件的职工,且申请租赁房屋总套数不少于2套,同时要求集中统一管理,作为一个集体户予以登记;无共同申请人的家庭(人员)申请个人合租的,作为一个家庭户予以登记;申请人申请独立租赁1套房屋的,作为一个家庭户予以登记。

  家庭户在登记时,申请人可选择是否指定拟租赁房屋的户型。在登记时,指定户型的分户型进行登记。集体户按不指定户型对待。

(三)入围:区住房保障部门会同相关部门对已登记的保障对象进行资格复核,经复核符合保障条件的,按登记的优先次序、户型选择及可分配房源数确定入围数及轮候次序。

(四)摇号:在公证机关、媒体、申请人代表的监督下,以公开摇号方式确定配租房号。为了便于集体户的集中统一管理,集体户和家庭户分别进行摇号,集体户先行摇号。

1.集体户摇号

集体户通过摇号确定选房顺序,确定选房顺序后,按房号相连的原则,一次性选足拟租赁房屋,具体居住人员由用人单位分配。

2.家庭户摇号

指定户型的家庭户,先进行分户型摇号。分户型摇号结束后,进行不指定户型摇号。

由于集体户摇号,造成指定户型可分配房源不足的,按轮候次序确定参与分户型摇号的名单,未列入指定户型摇号名单的家庭户统一进行不指定户型摇号。

(五)签约:确定配租房号5个工作日内,申请人与租赁型保障房产权单位签订《租赁型保障房租赁合同》及《入住公约》,未按期签订合同的,将视为自动放弃,但可重新申请登记。

(六)入住:申请人持区住房保障部门开具的《入住通知单》,在规定时限内办理物业管理等交房入住手续,未按期办理入住手续的,视为自动放弃,但可重新申请登记。

第十七条  租赁型保障房项目首次配租结束后,取得租赁资格的申请人申请租赁的,在工作时间内按先到先选、登记优先的原则确定拟配租房屋。

第十八条  《租赁型保障房租赁合同》为一般性不动产租赁合同,租赁双方应遵照《合同法》的规定签订并执行。租赁合同期限为3年,合同内容应载明房屋的基本情况、租金标准、租金收取方式、租赁期限、履约保证、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。承租人应当按照租赁合同约定及时缴纳租金及其他费用,合法使用住房。

第十九条  租赁型保障房承租人应保护好房屋及其设施设备并合理使用,不得改变房屋用途,不得损毁、破坏、擅自装修和改变房屋结构、配套设施,若因使用不当或人为原因造成房屋及其设施、设备的损坏,承租人应负责修复并依法承担相关费用。

承租人基于对房屋的合理使用所添置的房屋附属物退租时不予补偿。

第二十条  合租人员增加、减少、更换的,需向区住房保障部门提出调整申请,经审核符合条件的,重新签订合租协议后,方可对合租人员进行调整。

第四章  租金管理

第二十一条  租赁型保障房租金以单套建筑面积计算,租金含物业管理、维修养护和折旧费。租赁型保障房租金标准实行差别化管理。

第二十二条  租赁型保障房的基础租金按照同地段、同品质类似房屋市场租金的90%确定,具体以第三方评估机构的评估结果为准。基础租金实行动态管理,原则上,每3年调整一次,实时向社会公布。已签订租赁合同的,合同期限内,租金标准仍按合同约定执行。

第二十三条  承租西安曲江新区租赁型保障房的,按照收入分档收取租金。

(一)人均收入低于规定收入标准80%的,其租金按照基础租金的80%执行。

(二)人均收入低于规定收入标准的,其租金按照基础租金执行。

第二十四条  西安曲江新区租赁型保障房的商业、公用等配套设施的出租,由房屋产权单位通过公开招租方式确定承租人和租金标准。

第二十五条  租赁型保障房由产权单位通过招标确定具有相应资质的物业服务企业负责租赁型保障房的物业管理、租金收缴、受托资金管理以及保障对象的日常管理。

独立租赁型保障房小区的住宅、商业、配套公共服务设施和市政公用设施的物业管理,只能确定一个物业服务企业统一管理,不得拆分管理。

第五章 动态管理

第二十六条  租赁型保障房承租人的租赁资格每年审查一次,每三年重新申请。承租人应当在租赁合同期满之日前3个月提出续约申请,并进行资格期满审查。

承租人不按规定进行资格期满审查的,解除租赁合同,结清有关费用并腾退住房。暂无法腾退的,给予6个月的过渡期,过渡期租金按基础租金执行。过渡期内,承租人备齐资料并按照相关程序通过审查的,过渡期满后重新签订租赁合同并按照相应的租金标准执行;过渡期内,保障对象未按规定进行资格审查或未通过资格审查的,过渡期满后结清相关费用并腾退住房。

第二十七条  承租人因家庭收入、资产、人口、住房等条件发生变化而影响保障资格和租金标准的,承租人应自改变之日起30日内如实向对应的租赁资格申请点申报,如实提交书面材料,各级审核单位按租赁资格申请审核程序进行核定。

第二十八条  租赁型保障房的动态调整按照以下方式进行:

(一)家庭人均收入发生变化,但仍符合租赁型保障房收入标准的,其租金标准相应调整,自调整下月起计租。

(二)家庭人均月收入超出租赁型保障房收入标准的,取消租赁资格,承租人应在30日内结清有关费用并腾退住房。暂时无法腾退的,经申请给予1年的过渡期,过渡期租金按市场租金计租。过渡期满,承租人需腾退住房,确无法腾退的,经申请改按市场租金的110%计租。不提出续租申请的,必须腾退住房。

(三)因购买、获赠、继承或通过其他途径获得住房且家庭人均住房面积不再符合标准的,取消租赁资格,承租人应在30日内结清有关费用并腾退住房。暂时无法腾退的,经申请给予1年的过渡期,过渡期租金按市场租金的110%计租。过渡期满,必须腾退住房。

承租人拒不腾退住房或不按规定缴纳租金的,由区住房保障部门按程序作出限期腾退住房或缴纳租金的行政决定,拒不执行的,依法向人民法院申请强制执行。

第六章 监督管理

第二十九条  西安曲江新区管理委员会应建立健全租赁型保障房档案管理制度、合同管理制度、租金管理制度、动态管理制度、维修管理制度及信息公开制度,确保租赁型保障房管理工作的公开、公平、公正、有序和高效。

第三十条  申请人虚报、瞒报或提供虚假证明材料骗取租赁型保障房的,取消租赁资格,收回住房并追回租金差额,计入个人诚信档案,申请人及其共同申请人自资格取消之日起5年内不得再次申请住房保障;构成犯罪的,移交司法机关追究刑事责任。

对于出具虚假证明的单位或个人,由住房保障部门提请其上级住房部门或其他监管部门追究相关责任,构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十一条  有下列情形之一的,取消承租人保障资格,收回住房,申请人及其共同申请人自资格取消之日起5年内不得申请住房保障;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任:

(一)承租人转租、转借、擅自调换的;

(二)无正当理由连续拖欠租金3个月或累计拖欠租金6个月的;

(三)无正当理由连续空置6个月以上的;

(四)改变房屋使用性质或擅自扩建、加建、改建、装修的;

(五)故意损坏承租的住房及其附属设施、设备的;

(六)在承租住房内或其公共部位存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等危害公共安全物品,经住房保障主管部门或物业管理单位警告后不及时整改的;

(七)其他违反法律、法规规定的情形。

第三十二条  承租人在合同期满或终止租赁合同的,应当及时退出,拒不腾退的,按合同约定处理,并在适当范围内公告,必要时可向人民法院起诉。

第三十三条  申请人对有关部门的审核结论、分配结果以及其他具体行政行为不服的,可以向上一级住房保障部门投诉、申诉,或依法申请行政复议。

第三十四条  区住房保障部门应当组织对租赁型保障房承租人履行合同约定的情况进行监督检查,有关单位和个人应予以配合,如实提供资料;在监督检查中,区住房保障部门有权采取以下措施:

(一)2名以上工作人员可持工作证明,在至少1名成年承租人在场的情况下,进入租赁型保障房检查使用情况;

(二)对违法违规行为予以制止并责令改正。

第三十五条  有关行政管理部门的工作人员违反本细则规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、勒贿受贿或者侵害申请人、承租人合法权益的,由其所在单位或者上级主管部门给予处分,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

第七章  附则

第三十六条  符合西安市规定的城镇最低生活保障家庭、低收入保障家庭及家庭人均收入低于上年度城镇人均可支配收入40%的城六区城镇户籍家庭,应申请西安市租赁型保障房租赁资格,愿意承担本细则第二十三条第(一)项规定的租金标准的,也可申请西安曲江新区保障性住房租赁资格。

第三十七条  已取得西安市租赁型保障房租赁资格的,愿意承担本细则第二十三条规定的租金标准的,也可参与西安曲江新区管理委员会筹集租赁型保障房的分配。

第三十八条  在西安曲江新区范围内,西安市租赁型保障房租赁资格申请审核的申请、受理、初审、复审程序,按照本细则第十一条的相关规定执行;终审程序按《西安市租赁型保障房建设管理实施办法(试行)》的有关规定执行。

第三十九条  本细则自2015111日起施行。

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