西安曲江新区瓦胡同新居民社区城改纪实

金秋十月的美景对西安曲江新区瓦胡同村村民来说，已经算不上什么。因为，最令他们激动不已的是总建筑面积55万平方米的新居民社区就要全面竣工了。大家相邀一起去看瓦胡同村原址上修建的新房，喜悦之情溢于言表。

瓦胡同，这个西安唯一称作“胡同”的地方，曾是大学生和打工者的天堂，低廉的房租让他们虽处城市最底层，却孕育着辉煌的梦想。如今，随着西安城市化进程加快，瓦胡同和西安许多城中村一样将成为历史，成为回忆。取而代之的是，瓦胡同新居民社区带来的温暖、美好印象。

瓦胡同新居民社区因地制宜、因势利导，探索出了一条确保村民实现可持续发展的新途径，打磨出一个让群众得实惠，让产业得发展，让城市得提升的城改模板，让失地农民在城市发展及资源升值中获得资产增值红利，真正实现城市发展的成果由全体居民共享。

让全体居民共襄城市发展成果

西安曲江新区瓦胡同新居民社区城改纪实

瓦胡同的蝶变之路

这个曾有常住人口超过5万人，号称南郊最大城中村的地方仅仅用了5年时间便完成了自己的蝶变之路。昔日道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱的瓦胡同村，如今成为西安市在建规模最大的新居民社区之一，环境优美、配套齐全。

昔日瓦胡同——南郊最大城中村之一、都市蚁族聚集地

二环外最大最著名的城中村

瓦胡同位于曲江新区的西大门，在大雁塔西南1.5公里处，东与雁塔南路相接，西连长安路，南邻会展路，北接陕西师范大学，与大唐不夜城相毗邻，总占地面积约420亩。瓦胡同村共1350户：农户857户，共计3342人；居民户493户，共计1500人。

生活环境与城市发展脱节

随着城市建设速度加快，整个瓦胡同村村民生活环境与城市发展脱轨，生态环境日渐恶化。规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。改善居住环境、融入城市生活，已经成为关乎民生的重大问题之一。

生活成本低，蚁族大量聚集

由于瓦胡同村其地理位置优越，有十多条公交线路在村外有车站，因此聚集了众多外来创业、供职、求学、务工者。未拆迁前瓦胡同村常住人口超过50000人，是南郊最大的城中村之一。蚁族们在这里奋斗、生活，为这座城市贡献着自己的力量，却未能享受到这个城市发展所带给他们的实惠。

今日瓦胡同——西安规模最大的新居民社区之一全面竣工

高速城改，五年建成西安城南最大城改居民社区

2010年瓦胡同村开始拆迁改造，经过5年的建设，新居民社区将于2015年10月竣工。瓦胡同村新居民社区项目总用地面积155亩，总建筑面积55万平方米，其中居住面积45万平方米，写字楼、商铺面积10万平方米，总投资26亿元，是目前西安市在建规模最大的新居民社区之一。

小区规划，改造出融入城市经济发展的“新空间”

安置房小区规划方面，坚持“空间环境公平均好”原则，科学规划建筑密度及高度，充分预留公共空间，形成“外紧内松”的环境格局。同时，有意识地将小区面向街道、公共绿地、商业中心等城市公共资源与安置楼相衔接，实现安置社区和城市空间相互渗透，促进小区居民更好融入城市。

宜居宜租，满足长远生计新需求

在户型设计方面，坚持“健康住宅，以人为本”原则，在充分尊重和满足村民意愿的基础上，创新设计理念和思路，有效解决通风、采光等问题，实现“健康住房，以人为本”的目标。新居民社区共规划21栋居民楼，以高层为主，每层有140平米至70平米等多种户型，最大限度满足不同结构家庭的自住或出租需求。

瓦胡同新居民社区城改的创新实践

回迁安置不仅是时下最热点的民生问题，也是城市化进程中的一个重要环节。瓦胡同村村委会主任韩明跃的话说：“2010年我们村的拆迁过程异常顺利，在城中村改造这个敏感而复杂的问题中，我们完成了平稳过渡。”是的，这种平稳不仅有先锋村城改的创新实践，更有在过去10年间由曲江新区主导完成的城改项目的经验累积。

顶层设计  统筹考量

谋划新居民长远发展出路

曲江新区在瓦胡同新居民社区项目上提前谋划，用心做好顶层设计来统领全局，以为民惠民的理念着眼长远，在还未开始动迁前，曲江新区就已经以各种创新的做法为瓦胡同村的村民谋划好了未来。

“房产+写字楼+商铺” ，资产增值享红利

为了让失地农民获得长期稳定的财产性收入，“房产+商铺”的安置模式被创造性地提出：除原有房屋及附着物按照评估价给予补偿以外，每人将获得70平方米住宅面积+ 30平方米经营性用房。以五口之家为例：按人均70平米的分配面积，除去原有住房面积核算补贴，五口之家还将获得共计350平米的住宅、150平米的经营性用房。

新邻里关系，叠加出多彩新生活

居民楼采用两梯四户的楼层设计，在维持城中村邻里和谐沟通的基础上，将三种不同户型巧妙结合，利用不同户型的叠加分配，为每户新居民创造出多彩新生活。充足的居住空间既满足了新居民的改善性住房面积需求，又给予每个小家庭所需的私密空间，具备了现代家庭健康、长远的生计、生活模式。

资产增值，实现每人每月二千元以上租金收入

瓦胡同村新居民社区配套建设约10万平方米写字楼、购物中心、临街商铺等经营性用房，由村委会统一经营管理，村民实行年终收益分红。到2020年，每人经营性住租金收益将达到1600元/月，按照普通五口人家计算，每户仅经营性住房收益将达到9.6万元/年。每人每月的自有房屋出租收入也将不低于600元，五口之家的年收入将达到3.6万元。新居民社区推行 “村民自治+社会力量”的物业管理模式，让新居民参与和主导社区公共事务管理，彻底改变安置小区物业管理缺位的局面。

社会保障  “兜底”覆盖新居民尽享城市幸福生活  

统筹医疗、养老，确保群众利益得到全方位保障

曲江新区提出建立“兜底”式社会保障体系，弥补社会保障缺位，优化公共服务，使失地农民真正融入现代都市生活。按照“因人制宜、分类推进”的原则，对失地农民的医疗、养老、失业等社会保障进行统筹，实现保基本、多层次、可持续的社会保障“兜底”式全覆盖。

教育医疗设施健全，新居民无缝融入城市新生活

在充分考虑原村落历史底蕴、人文风俗和便于村民交流、沟通的基础上，通过提供的多层次空间以及在公共绿化中配置儿童游乐场、休闲娱乐区等方式，使村民沟通交流更加便捷。小区配建幼儿园、卫生服务中心等教育医疗设施，总面积达3600平方米，全面满足小区适龄儿童教育和居民医疗需求。

以人为本  全面参与

系统化、互动式解决新居民生活诉求

为确保拆迁群众利益得到全方位保障，瓦胡同拆迁工作始终坚持利益分析法，通过综合施策，实现好、维护好、发展好人民群众最根本利益，使广大村民成为拆迁工作的坚定支持者。 

前期调查，进门入户听取各方意见

城改办组织相关工作人员按照“尊重村民、确保公平、平稳有序 ”的工作原则进驻瓦胡同村进行前期调查，先后走访群众2000余人次，和群众打成一片，在“闲话家常”中完成了摸底调查，并且通过张贴及发放公开信、广播宣传等方式加大宣传力度，营造良好舆论氛围。

拆迁补偿，农户代表参与勘测丈量

杜绝拆迁补偿不公平、人情补偿、评估不一致等问题。在丈量土地、房屋面积和计算发放补偿款等几个关键环节，由精通业务的专业技术人员在村民小组长和农户代表带领下进行，勘测丈量结果在村务公开栏中张榜公布。

房屋质量，自主选材全程参与监理

以“质量安全”为核心，建立起建筑档案登记、查询和管理制度，邀请新居民代表10人全程参与施工监理和建筑材料选择等全过程，其中方案设计组3人、质量进度组4人、协调沟通组3人。两年时间内就完成了21栋安置楼的主体建设，村民对建筑质量的满意率达到了百分之百。

走上良性可持续发展的“新胡同”

近年来，曲江踩着创新的步点，异军突起，将原来的一片城乡结合区域变为风景如画、人流如织、产业繁荣的城市新区，形成了备受瞩目的曲江发展模式。如今，在创新创业的风口上，曲江新区也在思考：未来何去何从？西安文化科技创业城，是曲江新区的又一次创新探索。曾经文化氛围浓烈的瓦胡同，也将找到自己的突破口。

新居民发展纳入曲江文化产业升级大格局

文化科技创业城两大园区即将入驻

文化科技创业城是曲江新区率先以文化科技产业为核心发展方向的西安首个新型专业创业孵化器，也是西安获批全国首个“现代服务业综合城市”顶层设计“一城一带”四集群的重点项目。项目依托现有曲江新区国家级文化科技融合产业园区，形成以瓦胡同村两栋村民经营性写字楼和拿铁城产业孵化苗圃为核心的20万平米文化产业园区。目前，已入驻专业孵化器十余家，聚集各类创投资本近10亿元。

目前，文化科技创业城重点孵化器——丝绸之路经济带人力资源服务产业园、北大创业孵化营即将入驻刚刚竣工的瓦胡同村经营性写字楼。西安文化科技创业城北大创业孵化营，依托北京大学智力资源与社会优势资源，致力于打造西安的专业众创空间，为科技成果转化、企业孵化、产学研合作、产业集聚提供支撑平台和服务的机构，吸引北大校友、社会创业团体及西安广大的大学生创业者，进行专业孵化培育。

从“蚁族”到创客空间盘活失地居民资产，实现“家门口就业”

居民社区化身创客空间，万名创业者在此工作生活

未来三年，文化科技创业城从业人员将达3万余人，实现文化产业销售额50亿元，科技服务业增加值超30亿元，工作生活在瓦胡同新居民社区和写字楼附近的创业者将达到1万人左右。巨大的人流将拆迁村落和失地农民手中的有限资产彻底盘活，富余的房屋可以出租给创业者，使之得以良性循环。

发展现代服务业，实现“家门口就业”

依托文化科技城，借助配建的经营性用房，发展酒店服务、餐饮服务、园林绿化、社区物业等服务产业，委托专业公司优先选聘村内居民组建保洁、安保、维修等后勤团队，联合市总工会、市妇联以及社会机构力量开展就业培训，让失地农民实现“家门口”就业。同时，瓦胡同新居民社区紧邻会展产业园区、文化科技创业城，曲江商圈，地理位置优越，为新居民提供了丰富充足的就业岗位。